不動産売買による名義変更（所有権移転登記）｜個人間売買・決済立会いにも対応

売買による所有権移転登記とは

売買による所有権移転登記とは、不動産の売買にともなって、登記簿上の所有者を売主から買主へ変更する手続きです。法務局へ申請します。

売買契約を結び、代金を支払っただけでは、登記簿上の所有者は売主のままです。登記をしなければ、買主は自分が所有者であることを第三者に主張できません。二重に売却されるなどのトラブルが生じた場合、先に登記を備えた側が保護されるため、代金の支払いと登記申請は同時に進める必要があります。

この「代金の支払いと登記申請を同時に成立させる」ことが、売買における司法書士の中心的な役割です。

不動産会社が入る一般的な売買の流れ

不動産会社が仲介する売買では、金融機関の応接室などに関係者が集まり、代金の決済と登記の準備を同じ場で行います。これを「決済」と呼びます。

決済までの流れ

決済当日に司法書士が行うこと

• 本人確認 — 売主・買主が登記名義人ご本人であること
• 意思確認 — 売却・購入の意思があること
• 書類の確認 — 権利証（登記識別情報）、印鑑証明書、委任状などがすべて揃い、有効であること
• 登記用の書類へご署名・ご捺印をいただく — 委任状・登記原因証明情報等にご署名・ご捺印をいただく
• 登記できる状態であることの確認 — 上記がすべて整って初めて、金融機関へ融資実行の合図をお伝えします

つまり、「代金を支払っても登記ができない」という事態を防ぐための最終確認を担っています。買主が代金を支払った後で登記ができないと分かっても取り返しがつかないため、この確認は決済の要となる手続きです。

登記名義人の住所が現住所と違う場合

売主が過去に引っ越しをしており、登記簿上の住所が現住所と異なる場合は、所有権移転登記の前提として住所変更登記が必要です。決済当日に判明すると進行に支障が出るため、事前調査の段階で確認しています。

売主に住宅ローンが残っている場合

売主の住宅ローンが残っている場合は、決済で受け取った代金でローンを完済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に申請します。

個人間売買・親族間売買の登記

不動産会社を介さず、当事者どうしで売買を行う「個人間売買」についても対応しております。

• 親から子へ、兄弟間など、親族間で不動産を売買する
• 隣地の所有者どうしで土地を売買する
• 借地の底地を借地人が買い取る
• 知人・関係者との間で売買する

こうしたケースでは、当事者間で条件が決まっているため仲介を必要としない一方、契約書の作成や登記手続きを誰も担当しないという状態になりがちです。当事務所では、売買契約書の作成から登記申請までを一貫して対応いたします。

個人間売買で司法書士が確認すること

不動産会社が関与しない分、次の点を司法書士が確認します。

• 登記簿の内容 — 所有者、抵当権や差押えなどの有無、共有者の有無
• 売主・買主の本人確認と意思確認 — 特にご高齢の方の場合は、ご本人の意思を丁寧に確認します
• 権利証（登記識別情報）の有無 — 紛失している場合は、司法書士による本人確認情報の作成などで対応します
• 農地に該当しないか — 農地の売買には農業委員会の許可等が必要で、許可がなければ登記できません
• 契約内容の整理 — 代金、引渡し時期、固定資産税の精算など

親族間売買で特に注意が必要な点

① 売買価格と税金

親族間の売買で、時価と比べて著しく低い価格を設定した場合、その差額が贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる可能性があります。

価格設定や税額の判断は税務の領域であり、司法書士は取り扱うことができません。税務署または税理士へご相談ください。 当事務所には提携税理士はおりませんので、ご自身でご相談いただく形になります。

② 住宅ローンの利用は難しい

一般的な不動産会社が仲介する売買と比べると審査が厳しくなる傾向があり、親族間売買では、金融機関が住宅ローンの融資に応じないことが一般的です。ローンの利用を前提とした親族間売買は実務上困難とお考えください。原則として自己資金での売買となります。

③ 贈与との比較

親から子へ不動産を移す場合、売買のほかに贈与という方法もあります。登録免許税の税率や、その後の税務上の扱いが異なります。

当事務所が対応できること・できないこと

対応できること

• 登記簿の調査、必要書類のご案内と取得
• 売買契約書の作成
• 本人確認・意思確認
• 所有権移転登記の申請、完了書類のお渡し
• 抵当権抹消登記、住所・氏名変更登記が併せて必要な場合の対応

対応できないこと

内容	相談先
売買の仲介・買主や売主の紹介	宅地建物取引業者
売買価格の交渉、当事者間の紛争・調停	弁護士
贈与税・譲渡所得税など税務の判断	税務署・税理士
土地の分筆、建物の表題登記・滅失登記	土地家屋調査士
農地転用の許可申請	行政書士・農業委員会

対応できない範囲についても、どこにご相談いただくべきかをご案内いたします。

必要書類

売主にご準備いただくもの

• 登記識別情報通知または登記済証（いわゆる権利証）
• 印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）
• 実印
• 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 固定資産評価証明書（当事務所で取得することも可能です）
• 登記簿上の住所・氏名が現在と異なる場合は、住民票または戸籍の附票

買主にご準備いただくもの

• 住民票
• 実印又は認印
• 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）

権利証を紛失している場合や、書類が揃わない場合でも手続きは可能です。状況に応じた方法をご案内しますので、まずはご相談ください。

状況により上記以外の書類が必要になる場合があります。

費用の目安

売買の登記費用は、司法書士報酬と**登録免許税（実費）**で構成されます。

手続き	報酬（税込）
所有権移転登記（売買）	【要記入】円〜
抵当権抹消登記	16,500円〜
住所・氏名変更登記	【要記入】円〜
売買契約書の作成	【要記入】円〜
決済立会い	【要記入】

不動産の個数、当事者の人数などにより変動いたします。正式なお見積りは無料です。

登録免許税

登録免許税は、売買代金ではなく固定資産税評価額をもとに計算します。

対象	本則	軽減後
土地	2.0%	1.5%
建物（住宅用家屋の要件を満たす場合）	2.0%	0.3%
建物（上記以外）	2.0%	—

よくある質問

不動産会社を通さずに売買することはできますか？

可能です。当事者間で条件が決まっていれば、売買契約書の作成から登記申請まで当事務所で対応いたします。ただし、当事務所は宅地建物取引業者ではないため、売買の仲介や、買主・売主のご紹介はいたしかねます。

権利証（登記識別情報）を紛失してしまいました。売却できますか？

売却は可能です。権利証は再発行されませんが、司法書士が本人確認情報を作成する方法などにより手続きを進められます。別途費用がかかりますので、事前にお知らせください。

決済にはどこまで来てもらえますか？

決済の場所や地域を限定してはおりません。仙台市内・宮城県内はもちろん、県外での決済にお伺いした実績もございます。

ただし、宮城県外での決済については、別途、出張日当と交通費を申し受けます。 金額は場所により異なりますので、ご依頼前にお見積りとしてご提示いたします。

金融機関の店舗、不動産会社の事務所、物件の現地など、ご指定の場所へお伺いいたします。日程についてもできる限り調整いたしますので、まずはご相談ください。

登記費用は売主・買主のどちらが負担しますか？

所有権移転登記の費用は買主、抵当権抹消登記の費用は売主が負担することが一般的ですが、当事者間の合意で決めることができます。

登記が完了するまでどのくらいかかりますか？

申請から完了まで、法務局の混雑状況にもよりますが２週間～一か月程度が目安です。完了後、書類をまとめてお渡しいたします。

不動産会社・金融機関のご担当者様へ

不動産売買に伴う登記案件についても承っております。

• 代表司法書士が決済立会いから登記申請まで直接対応します
• 事前に登記簿や必要書類を確認し、不足書類や前提登記の有無をご案内します
• 売主・買主双方の本人確認に対応します
• 住所変更登記や抵当権抹消登記などが必要な場合もあわせて対応します
• 登記完了後の書類整理・返却まで一貫して対応します

決済日までの日程が限られている場合も、まずは現在の状況をお知らせください。

対応エリア

仙台市（太白区・青葉区・宮城野区・若林区・泉区）を中心に、名取市・岩沼市・白石市・角田市・柴田町・大河原町・村田町・川崎町など、宮城県全域に対応しています。

当事務所にご依頼いただくメリット

①代表司法書士が一貫して対応

ご相談から登記完了まで、担当が変わることはありません

②決済立会いに対応

金融機関での決済にも代表司法書士が直接お伺いいたします

③登記簿全体を確認

売買の登記だけでなく、住所変更や抵当権の状況など、後々問題になりうる点を事前にご報告いたします

④初回相談・出張相談は無料

ご依頼に至らない場合でも費用はいただきません

⑤土日・時間外も予約対応可

事前にご予約をいただくことにより、土日祝日・営業時間外も対応可能です